Ustanovení § 2247 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), upravuje definici služeb spojených s užíváním bytu s tím, že přednost má především dohoda nájemce s pronajímatelem. V případě chybějící úpravy této otázky v nájemní smlouvě nebo vzniku nejasností ohledně úhrady služeb, následuje postup podle ustanovení § 2247 odst. 2 OZ, který ukládá povinnost zajištění nezbytných služeb pronajímateli.
Kromě ustanovení v nájemní smlouvě a v OZ je dále aplikován zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byt. Tento zákon stanovuje zejména pravidla pro stanovení výše záloh na služby, rozúčtování nákladů, vyúčtování či termíny splatnosti přeplatků a nedoplatků.
S bydlením jsou spojeny různé náklady, které je třeba hradit. Vlastník bytu je povinen nést náklady spojené s užíváním bytu, přičemž poskytuje nájemci služby spojené s nájmem. Ve smlouvě o nájmu by se tedy měly strany dohodnout, které služby spojené s užíváním bytu nebo s ním související plnění zajistí pronajímatel a jednotlivé položky specifikovat, aby se předešlo možným sporům při vyúčtování. V případě absence dohody platí § 2247 odst. 2 OZ, který ukládá pronajímateli povinnost zajistit nezbytné služby po dobu nájmu. Mezi nezbytné služby spojené s užíváním bytu patří dodávky vody, odvoz odpadních vod, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných prostor, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a případně provoz výtahu. V některých případech mohou být považovány za nezbytné i další služby, jako např. ostraha domu.
Nájemce není povinen platit za služby, které nejsou v souladu s OZ a zákonem č. 67/2013 Sb. Mezi nesprávně účtované položky patří fond oprav, náklady na nebytové prostory, pojištění bytu a domu, rozhlasové a televizní poplatky, odměna statutárních orgánů a splátka anuity v bytovém družstvu. Tyto náklady by měl hradit pronajímatel z nájmu.
Při uzavírání smlouvy o nájmu je vhodné připojit předávací protokol se zaznamenaným stavem měřidel. Nájemce by měl obdržet průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) při pronájmu bytové jednotky. Sjednané náklady nebo zálohy na služby se platí společně s nájemným v dohodnutém termínu nebo nejpozději do 5. dne příslušného měsíce.
V případě pevně stanovených měsíčních plateb za služby není prováděno vyúčtování. U dlouhodobých nájmů nebo nájmů na dobu neurčitou, které jsou delší než 24 měsíců, nesmí být do této částky zahrnuty platby za dodávku tepla, vodné a stočné, a postupuje se podle ustanovení § 9 zákona 67/2013 Sb. Platby za tyto služby musí být vždy vyúčtovány.
V případě měsíčních záloh je třeba provést vyúčtování přeplatků a nedoplatků. Pronajímatel následně provede finanční vyrovnání ve sjednané lhůtě, nejpozději však do 4 měsíců od doručení vyúčtování nájemci podle ustanovení § 2252 OZ. Nájemce má také možnost nahlédnout do vyúčtování nákladů za předchozí kalendářní rok do konce května daného roku na základě písemné žádosti.
Změny výše záloh může pronajímatel provést pouze v případě změny ceny služby nebo dalších oprávněných důvodů, a to nejdříve od prvního měsíce následujícího po doručení písemného oznámení o změně výše zálohy.
Článek byl vydán v rámci projektu "Informační aktivity k posílení občanských kompetencí seniorů v oblasti ochrany jejich práv", který je financován z programu Ministerstva práce a sociálních věcí ČR s názvem: Podpora veřejně účelných aktivit seniorských a proseniorských organizací s celostátní působností.